現在「人生100年時代」と言われ、先が読めない時代。
ゆとりある老後を実現するために、年金や退職金が頼りにされていた。

しかし、退職金がもらえない、年金が少ないなど老後の生活資金として期待できないものになっている現状で、
そのためには自助努力が必要であり、近年将来の年金の足しにしたいと「不動産投資」に注目が集まっています。

本講座では、不動産投資についての正しい知識を身に着けることを目的としています。
将来豊かで幸せな生活を送るために、不動産投資についての基礎知識を学んでいただきます。

INTRODUCTION
不動産投資のしくみ

不動産投資とは

不動産投資とは、安全性が高く、長期にわたって安定した収入が確保できる有効な資産運用の手段です。月々のローンを家賃収入を活用して支払うことができるので 、普段と変わらない生活をしながらローン残高を減らすことが可能です。なので、少ない自己資金で取り組むことができる投資手段として、多くの皆さまから選ばれております。また、ローン完済以降は、入ってくる家賃がすべて「私的年金」扱いとなるので、マンション経営を「もう一つの年金」として考える方が増えています。

不動産投資で収益を得る「2通り」の方法

実際にどのように不動産投資の収益を得られるのでしょうか。大きく分けると、「インカムゲイン」とキャピタルゲイン」の2通りの方法があります。

1、インカムゲイン

マンションなどの不動産を購入し、それを第三者に貸し出すことで、毎月家賃収入を得ていく方法です。ローン完済後は、毎月の家賃収入がすべて不労所得となります。節税目的や、将来を見据えた年金代わりとして毎月安定した収入を得たい方におすすめです。

2、キャピタルゲイン

不動産を購入し、不動産が値上がりしたときに売却することで利益を得る方法です。大きな収益を得たい方におすすめです。ただし、確実に不動産が値上がりするかは100%予測することができないため、リスクも大きくなります。

不動産投資と他の投資を比較してみよう

不動産投資と他の投資や金融商品とは、どう違うのでしょうか。それぞれの特徴やリスクとリターンの傾向などを比較してみましょう。

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代表的な「4つ」の不動産投資物件

不動産投資はマンションやアパートなど、投資物件によってノウハウやリスクも異なります。代表的な投資物件は大きく4 つに分けられます。

マンション経営(区分) マンションを一室単位で購入し、賃貸経営を行うことです。一室単位となるので都心・駅近の条件の良い立地で始められます。さらに、他の投資物件に比べ投資金額が低いため、初めて不動産投資をスタートされる方に適しています。
マンション経営(一棟) マンションをまるごと一棟購入する形で、賃貸経営を行います。区分投資よりも大きな利益を得られる反面、投資金額も大きいため、失敗した場合のリスクもより大きくなります。
アパート経営 アパートの建物を丸ごと所有して賃貸経営をすることです。土地と建物が必要になるので、もともと土地を所有している方に適しています。都心・駅近などの好立地では、莫大な予算がないと始めることが難しい。
戸建て経営 戸建て経営は、一戸建てで賃貸経営を行うものです。一つの戸建て住宅に複数の入居者が居住する場合もあるので、シェアハウスも戸建て投資の一種に含まれます。

MERIT
不動産投資の「5つ」のメリット

メリット1:私的年金になる

不動産投資は、私的年金として大きな役割をはたします。家賃収入があなたの老後をサポートし、老後不安を解消するためにも、国に頼らず自助努力で「私的年金」を準備することが肝心です。

家賃は物価に左右される

家賃は物価と連動しています。また、資産価値につ いては収益還元法で算出されるため、収益性の高いマンションであれば経年にあまり左右されず価値は保たれると考えられます。

年金は隔月(偶数月)にしか受け取れない

年金は、年6回に分けて支払われます。支払月は、2月、4月、6月、8月、10月、12月になっています。それぞれの支払月には、その前月までの2か月分の年金が支払われます。

私的年金

現在65歳の日本人女性は平均で89歳まで生きると言われています。割合で見てみると、女性の場合、2人に1人が90歳まで長生きする時代なのです。年金支給額が月20万円とした場合、65 歳から90歳までの25年間の受給額は6000万円となります。ゆとりある老後の生活費は25年間で1億500万円となるので、4500万円不足するということになります。ゆとりある生活費不足分の4500万円を35歳から定年までの30年間で準備しようとすると、月12.5万円の貯金が必要になります。

■ゆとりある老後の生活費

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■平均寿命(90歳までの30年)総額

・不足分15.1万円 12ヶ月/30年=5436万円必要
・家賃収入ありでの不足分6.1万円 12ヶ月/30年=2196万円

メリット2:団体信用生命保険

団体信用保険とは、住宅ローン専用の生命保険のことです。住宅ローンの借り入れには団体信用保険の加入を条件としていることがほとんどです。加入していれば、住宅ローンの債務者が死亡したときや高度障害状態になった場合、本人に代わり生命保険会社が住宅ローンの残金を全額支払ってくれるため、ローン残高が0円になるというものです。マンション経営のメリットとして、一般的にローンで購入した場合この団体信用生命保険は生命保険の役割を果たしてくれます。たとえば、オーナー様が死亡、または失明や言語機能を失うなどの高度障害状態になった時、残っていたローンはすべて保険で支払われます。また、ガンや生活習慣病の保障等、手厚い保障内容をお選びいただくことも可能です。高血圧症、糖尿病、肝機能障害等、健康上の理由などで従来の団体信用生命保険へご加入頂けなかった方でもご利用可能な保険商品もございます。

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メリット3:節税対策

■生命保険を3,000万円として受け取った場合

不動産1部屋を3,000万円として受け取った場合の手取り・税金の比較
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■相続の場合

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メリット4:インフレ対策

アベノミクスやオリンピック効果などによって、物価が上昇し続ける(インフレ)状況では、実際の現金や預金の額が減らなくても、お金の価値が目減りします。極端な例えとして、100円で購入で きていたものが200円出さなければ購入できないというような、以前より倍の金額を必要とするため、実際に保有している資産の価値は半分に目減りしたと言えます。
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しかし、不動産のような現物資産は、インフレになっても消費者物価指数に連動して資産価値が上昇します。よって、物価が上昇すれば、それに連動して価値や家賃も上昇しますので、マンション経営は時代にあった安定収入を得られるインフレ対策としても注目されております。
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■身近な物の物価変動

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インフレ=物価が上がる

物価が上がるということは賃料も不動産価格も上がるということです。将来、物価が上がり続ければ収入となる賃料も上がり、物件を売却する際も経年劣化で価値は下がるものの、物価が上がれば不動産価値も上がります。つまり、時代に合わせた金額が保険金として受け取れるということです。

イマンション投資はインフレ(物価上昇)にも対応

お金の価値が30年前と大きく違うことから、長期的な視点から見ると、インフレ傾向のもとでは現金などの金融資産は目減りする傾向にあります。しかし、マンション投資においてはインフレ傾向にあっても資産の目減りを防ぐ事ができます。
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メリット5:現金と比べて高い利回り

BEFORE
不動産投資を始めるまでのフロー

銀行に融資が受けられるか打診する際に準備する ものは、売買図面、登記簿謄本、調査報告書などの 「購入したい不動産に関する資料」、勤務先から受け取る源泉徴収票3年分などの「収入に関する書類」、 身分証明書、納税証明書などの「本人確認に関する書類」、預貯金、株式、投資信託、貯蓄型の保険などの 「資産状況がわかる書類」などです。手続きは、提示された書類に書き込み、押印するといったシンプルなものでオンラインでも可能です。また、並行して不動産会社に仲介手数料を支払ったり、固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金などについても日割り計算をして清算したりする必要があります。一連の手続きが終わり、残金の支払いが完了すると、不動産の引き渡し完了です。購入申し込みから決済に至るまで1ヶ月程度かかります。

AFTER
アフターフロー

確定申告については、お客様ご自身で申告をしていただくか、弊社の提携している会計事務所に依頼して申告をしていただくか、お選びいただくことが出来ます。

確定申告の必要書類

・不動産売買契約書
・不動産賃貸借契約書(サブリース原賃貸借契約書)
・引渡し明細書
・マイナンバー
・還付金受け取り口座の口座番号が分かるもの

該当年分の
・家賃送金明細書
・金融機関の返済予定表・入金入力チェックリスト(管理費・修繕積立金の引き落とし明細)
・不動産取得税、固・都税の納付書
・火災保険、地震保険料証明書または領収書
・源泉徴収票
・修繕費等領収書、請求書

2年目には上記の書類に加え、下記が必要となります。
・前年の確定申告データ
・前年の収支内訳書控え、確定申告書控え