投資のプロが語る

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第1回 将来への備えとして

2013年は日本経済に大きな転換が訪れた年となりました。 アベノミクスの経済改革が進み、三本の矢の一つである「大胆な金融政策」によりデフレからインフレへの転換期の年となりました。 インフレによりお金の価値は実質的に下がるので、個人であればそのお金が投資に行き、企業であれば設備投資に行くという構図が形成されました。 そんな状況の中、「ワンルームマンション投資」の関心が高まっています。 消費税の増税を始め、物価上昇(=インフレ)や、なかなか上昇しない賃金など、生活防衛の必要が高まっています。 そこで安心・安全な現物投資として人気が高いのが「ワンルームマンション投資」です。 ここではマンション投資の魅力についてみて見ましょう。

老後の時間が長くなっています

最近のマンション投資セミナーでは30~40代の若い男性、女性から60~70代の熟年層の方まで幅広い層の方が参加されていますが、その背景には日本の平均寿命が大きく影響していると考えられます。 昭和22年には50歳台だった寿命は、平成24年には80歳前後と、実に30年も伸びたことになります。平均余命(その歳からの寿命)も長く、60歳の方は22.93年、70歳の方は15.11年と高齢になるほど余命が長くなる傾向にあります。今後ますます日本人の寿命が長くなることも考えられますので、老後の備えについて考えることが重要となってきています。 マンション投資を始める女性の方も増えています。それはずばり言いますと、男性よりも女性の方が平均寿命が6年以上近く長いことが挙げられます。女性の方が男性よりも老後の時間が長いという事に対する意識が、女性の投資家の数を増やしているのかもしれません。

平均寿命の推移

平均寿命の推移
  男性 女性 男女差
昭和22年 50.06 53.96 3.90
昭和30年 63.60 67.75 4.15
昭和40年 67.74 72.92 5.18
昭和50年 71.73 76.89 5.16
昭和60年 74.78 80.48 5.70
平成2年 75.92 81.90 5.98
平成12年 77.72 84.60 6.88
平成22年 79.55 86.30 6.75
平成24年 79.94 86.41 6.47

昭和22年には50歳前後だった日本人の平均寿命は平成24年には80歳前後と、約30歳も伸びました。

主な年齢の平均余命(平成24年)

主な年齢の平均余命(平成24年)
年齢 男性 女性
40 41.05 47.17
50 31.70 37.59
60 22.93 28.33
70 15.11 19.45
80 8.48 11.43

平均余命とは:ある歳の方がその後何年生きられるかという平均値。0歳の平均余命が平均寿命となる。

男性の平均寿命は約80歳ですが、現在60歳の方は約82歳まで、70歳の方は約85歳まで寿命があることになります。女性の場合はさらに長く、現在60歳の方は約88歳まで、70歳の方は約90歳まで寿命があることになります。

老後には三つのポケットを

このように人生の時間が長くなる中で、老後に三つのポケットを持つことを推奨します。この場合のポケットとは「所得」のことで、3種類の所得を持つことが安定した老後のために必要と考えます。 ひとつは「労働所得」です。これはたとえ高齢となっても、少しの時間でも働く時間を持ち、社会とつながりを持っていることが大切となります。

二つ目は「年金所得」です。公的年金に加え企業年金などもこれに入ります。
そして三つ目が「資産所得」となります。
この三つのポケット(=所得)を持つことによって、理想的な老後を過ごすとこができるのではないでしょうか。

老後のための資産所得は「ワンルームマンション投資」が人気

三つ目の「資産所得」とは、資産が生み出す収入の事です。株や債券、不動産など多くの投資商品などがありますが、現物投資であり資産価値の落ちづらい不動産資産である「ワンルームマンション投資」に人気が高まっています。 「ワンルームマンション投資」とは、ワンルームマンションを1戸単位でローンを使って購入して賃貸に出し、月々の家賃収入でローンを返済します。ローン返済終了後はマンションの家賃収入がそのまま老後の年金がわりになります。

マンション投資は株式投資などのように、景気や業績の変動で投資対象の資産価値が大きく下落することもなく、銀行の定期預金のように利率が低くありません。いわば「安全性と集積性のバランス」が優れた投資商品となります。

金融商品比較

金融商品比較
  利回り 安全性
株式投資 銘柄によって大きく異なる
価格の変動が激しい場合も
国債 0.48 (税引前)
0.3824880% (税引後)
(変動10年 [第46回])
定期預金(1,000万円以上) 0.15% (10年)
(三井住友銀行)
生命保険 商品によって異なる
ワンルームマンション 4~5% (新築、表面利回り)
物件、エリアによって異なる

物件、エリアによって異なる

手間がかからないからサラリーマンの方にも最適

手間がかからない事も「ワンルームマンション投資」の魅力の一つ。賃借人が決まればあとは毎月の家賃が銀行に振り込まれます。通常は特に他にすることはないので会社勤めのサラリーマンやOLの方でも気軽に始めることができます。

最近、株式市場も活況でデイトレーダーに転じる方も多いと聞きます。しかしデイトレーダーともなれば四六時中画面の前にいなければならず、少しの間違いで大きな損をしてしまうこともあるので一時の気も抜けません。しかし不動産投資家は月に1回銀行に行って通帳を記帳して家賃の入金があったことを確認するだけです。忙しいサラリーマンやOLの方にとっては、手間のかからない投資と言えるのではないでしょうか。

最近、各不動産会社は家賃の回収代行や滞納催促などの他、家賃保証システム(借り手がいなくても家賃収入が見込まれる)、また修繕コスト等もパックになっているケースもあり、賃貸管理システムも格段に進歩しています。 また、昔からアパートなど不動産資産を持っている方も多く、不動産経営を副業としているケースが多くあります。公務員の方は副業が禁止されていますが、ワンルームマンションを含む不動産経営の場合は大丈夫な場合もあります。昔から東京(江戸)には「長屋」という名前の賃貸住宅が一般的で「大家さん」という名前にも親しみがあります。日本人は古くから不動産経営に親しんできたのです。

将来の年金対策として

私の知り合いの生命保険のファイナンシャルプランナーの先生から教えて頂きましたが、年金川柳というものがあるそうです。そのひとつを教えて頂きました。

「我慢してひっそり暮らす奇数月」
サラリーマンの方は毎月定期的に給料が入りますが、年金の支給は年6回となるので偶数月に支給されます。つまり1月3月5月など奇数月は年金が入らないので、よりつつましく生活するということを意味します。

昨今では毎月分配型の投資信託などの金融商品もありますが、毎月7万、8万以上の収入をもたらすものはやはり不動産、特に貸しやすいワンルームマンションがふさわしいのではないでしょうか。

ところでお金には二つの種類があります。一つは貯金や退職金など、使えば使うほど減っていき、そのうち使うのがだんだん怖くなるお金です。

もう一つは給料や配当金など使ってもまた翌月に入ってくるお金です。次にも入ってくる事を確信しているので、安心して使えるわけです。マンションの家賃収入はまさしく、この二つ目のお金に相当します。使ってもまた入ってくる、そんなお金が家賃収入の大きな魅力です。

今年話題になりましたが、楽天のマー君(田中将大選手)がアメリカ大リーグの名門チームであるヤンキースに入団しました。その年棒は7年契約で161億、年棒換算にすると約23億円です。もしマー君が161億円を全部使ってしまったら1円も残りません。しかしもし全額マンション投資をしたと仮定すると、161億×5%で家賃収入が年間約8億円となります。年間8億ということは、月収が約6600万円となります。若干26歳で月収6600万円が一生保障されるという、まさしくアメリカンドリームになるわけです。

芸能人やスポーツ選手のような超高額所得者は、収入も多いですが出費も多く、資産形成のために早くから不動産投資をしている方もたくさんいらっしゃいます。インターネットなどで探してみれば本当にたくさんの例が出てきます。

ワンルームマンションの需要は?

マンション投資は購入したマンションを賃貸に出し、その収益を得るものなので、入居者がいないと収益がはいってきません。ですから賃貸需要が重要なポイントとなってきます。ワンルームマンションの場合、単身世帯が対象となりますので、東京の単身世帯動向をみて見ましょう。

東京には単身者の数が非常に多く、ワンルームマンションの需要は高いと言えます。最新の国勢調査によると、東京都の総世帯数638万世帯のうち、約46%にあたる292万世帯が単身世帯となっているのです。東京都区部では単身世帯の割合がさらに多く、約49%が単身世帯となっています。実に半数が単身世帯となっており、その割合は増加傾向にあります。

東京圏への流入人口も増えています。総務省が発表した住民基本台帳に基づく2013年の人口移動報告によると、東京圏への流入人口は前年比2万9,315人増の9万6,524人で18年連続の転入超過となっています。また東京都の転入人口は7万172人と全国でも突出しています。

皆さんの周りでも、地方都市から家族全員で東京に引っ越して来た、というケースは少ないと思います。たいていは大学入学や就職で単身で東京に来るのではないでしょうか。または旦那さんが単身赴任で東京に来るケースも多くなっています。このように東京への流入人口のうちの多くは単身世帯となると考えられます。

このような状況から見ると、ワンルームマンション投資がとてもタイムリーなのではないでしょうか。

東京都では単身世帯が半数近くに
東京都の単身世帯割合の推移
平成17年 42.5% → 平成22年 45.9%

東京都では単身世帯が半数近くに

東京都の単身世帯数

東京都の単身世帯数 東京都の単身世帯数は約300万世帯にのぼる
  総世帯数 単身世帯数 単身世帯割合
東京都 638万2,049世帯 292万2,488世帯 約46%
区部 453万1,864世帯 222万3,510世帯 約49%

業界歴30年!!不動産コンサルのエキスパート

野中 清志Kiyoshi Nonaka

  • 「売れる・貸せるマンション購入法」 / 週刊住宅新聞社
  • 「ワンルームマンション投資法」 / 週刊住宅新聞社
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