投資のプロが語る

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第2回 少ない資金で始められる。家賃でローンを返済できる。

不動産投資というとたくさんのお金が必要と思われがちですが、ワンルームマンション投資にはそれほど多くの初期費用はかかりません。ワンルームマンション購入にはローンを利用するため、最初に用意するのは諸費用(登記手数料、ローン手数料など)100万円程度と頭金(物件価格の1~2割程度)ですが、頭金がなくて諸費用だけの場合もあります。

低金利のローンを利用できる

低金利が続いています。ワンルームマンション投資を行う場合、低金利のローンが組めることが非常に有利となります。 1990年前後のバブル時代は、自己居住用の住宅金融公庫(現在の住宅支援機構)の金利は5.5%、投資向けのローンは7~8%(民間金融機関・変動型)で推移していました。ですから当時と比べると現在の低金利は異次元の低金利と言えます。 ローン金利が低い場合は毎月のローン返済額が少なくなるので、毎月のキャッシュフローが改善されます。また金利が低いということは返済金額が少なくなるだけでなく、返済額における元金返済のウエイトが高まるのでより有利となります。

ローン金利が高い場合 ローン金利が低い場合
毎月のローン返済額が高く、持ち出し額が多くなる場合も… 毎月のローン返済額が低くなり、持ち出し額が少なくなるか、黒字に

マンション投資の魅力のひとつとしてモーゲージリダクション(純資産増)

毎月の住宅ローンが10万円、家賃収入が10万円というと、プラスマイナスゼロと思いがちですが、住宅ローンは利息と元金から構成されています。たとえば金利が2.5%の場合、初年度年間返済の約6割が利息で約4割が元金となります。この元金返済部分は返済が進むにつれて割合が増え、確実に自分の資産が形成されている部分です。赤の他人の家賃収入で元金返済をすることにより自動的の資産が形成されることになります。つまり家賃という他人資本で自分のマンションという自己資本を形成することになります。

団体信用生命保険のメリット

投資用マンションをローンを使って購入する場合は、「団体信用生命保険(団信)」に加入することになります。これは加入者が死亡するなど万一の場合に、ローンの残債が保険から一括で支払われるものです。保険料は毎月のローン返済に含まれています。残された遺族にはローン返済の終了したワンルームマンションを残すことができるわけです。 いわば死亡保障の生命保険に入るのと同じようなメリットがあるわけです。

「ローンが組める」ことは当然ではありません

投資用の住宅ローンというといつでも組めると思いがちですが、実際はそうでもないようです。まず所得要件です。例えば会社の業績が悪化して年収が下がった場合など、マンションのローンは組みづらくなります。 ローンを組む場合は団体信用生命保険(団信)に加入できることが条件となることも多く、大きい病気にかかると団信にも入れないのでローンを組むことができなかったり、ローンが組めて万一の保障がないことになります。 住宅ローンを組むということは野球やサッカーなどのFA権(フリーエージェント)にも似ています。自分が希望するチームに移籍できる権利です。ローンも一緒で勤続年数や所得などの要件をクリアしないと組めません。またこの権利は未来永劫に続くものでもありません。ですのでローンを利用したマンション投資につきましても、ローンを組んで投資用マンションを購入できるということは、人生のチャンスの時と言ってもいいのではないでしょうか。

業界歴30年!!不動産コンサルのエキスパート

野中 清志Kiyoshi Nonaka

  • 「売れる・貸せるマンション購入法」 / 週刊住宅新聞社
  • 「ワンルームマンション投資法」 / 週刊住宅新聞社
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