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第2回 意外と知らない!穴場エリアの法則は?

 前回は東京の有望エリアを3ヵ所みてみました。今回はそのようなメジャースポットではなく「穴場」的なエリアを見てみましょう。

ターミナル駅から数駅が狙い目?

 東京の山手線を始め、多くのターミナル駅があります、新宿、渋谷、池袋、品川、東京など巨大ターミナル駅は人の利用も多く、周辺も大型商業施設やビジネス街などで栄えています。
 不動産投資エリアを選定する場合は、このようなターミナル駅、ビジネス街をターゲットに入れることも当然ありますが、ワンルームマンション投資の場合は少し発想を転換する必要があります。それはワンルームマンションの居住者が「単身者」や「女性の方」が多いということです。
 例えば新宿に勤めているとすると、新宿駅の近くに住むと便利だと思いますが、ビジネス・繁華街ですので、雑多で暮らしづらい場合もあります。何と言っても駅が大きく、改札から電車に乗るために長い距離を移動する必要もあります。
 そこで、実はターミナル駅から各駅停車で2番目から数駅目が穴場であることがあります。

 例えば新宿の隣の「大久保」駅や「新大久保」駅、渋谷の隣の「池尻大橋」駅、池袋の隣の「板橋」駅など。ターミナル駅までは1駅なので歩いても行ける程の距離ですが、駅前に大規模商業施設などは見当たらなく、街並みは静かで暮らしやすいエリアになっています。特に総武線の「大久保」駅などは南口を出ると、日本一のターミナル駅である「新宿」駅の隣駅とは思えない昔ながらの街並みで驚くことがあります。
 「板橋」駅や「池尻大橋」駅なども昔ながらの商店街があり、暮らしやすい街です。駅名はちょっとマイナーな感じもしますが、利便性は優れています。

 このように土地勘のある方の中にはターミナル駅をパスして隣の駅に住み、ターミナル駅は乗り換えや休みの日の買い物などで利用する、という考えの人も多いと思います。
 また、ターミナル駅から各駅停車で10分程度かかる駅などは以外な穴場が隠されている場合もあります。ターミナル駅から出るのに5分、さらに歩いて5分の場所は商業的には価値が高いですが、同じ10分を電車に乗り、その駅前に出てみると、都心に近いとは思えないほどの良好な住環境が広がっている場合があります。これは東京などが広大な街であり、住宅街が大きく広がっているからです。

駅前マンションは4倍の価値?

 このように都心ターミナル駅から少し離れて物件を検討する場合、次に駅からの距離を考えることになります。不動産物件は駅に近いほど値段も高い傾向にあり、特に都心に近いエリアでは駅前にワンルームマンション用地が供給されることが少なく、一層価値が高くなっています。
 また駅前の土地というのは限られているので、古くからある駅前などは住宅の供給も少なく、また賃貸物件も少ない場合もあり希少性が高くなっています。では駅前エリアにどれくらい希少性があるかをみてみましょう。
 駅から徒歩5分のエリアと10分のエリアを比べてみると、徒歩5分のエリアの面積は5×5×3(円周率)で75ですが、10分のエリアは10×10×3(円周率)で300となります。つまり駅徒歩5分のエリアの面積は徒歩10分のエリアの4分の1しかないわけです。距離が2倍になると、エリアは4倍増えることになります。
 ターミナル駅から離れた分、価格も安くなるので、ぜひ駅に近い物件を検討してみてはいかがでしょうか。

街の時間は「優化」する

 ワンルームマンション等に住む方は日常生活においてまず時間を重視する傾向にあります。例えば都心からの時間、駅からの時間、勤務先や学校から時間などです。
 建物などの設備は時間が経つと劣化していきますが、電車等の交通インフラは整備(本数の増加、スピードアップ等)が進むにつれて時間が短縮しますので、「劣化」とは逆に「優化」していく傾向にあります。そのことがマンションの資産価値をキープする大きな要因となります。
 駅前に商業施設などの利便施設ができる場合にも、買い物に行く時間も短縮され、時間が「優化」していきます。
 交通インフラの発展や再開発計画などは、新聞やインターネットなどのニュース、また役所のホームページなどでも見られる場合があります。
 その街や交通がどう変わっていくかを念頭において不動産投資のエリアを検討することが重要となってきます。

業界歴30年!!不動産コンサルのエキスパート

野中 清志Kiyoshi Nonaka

  • 「売れる・貸せるマンション購入法」 / 週刊住宅新聞社
  • 「ワンルームマンション投資法」 / 週刊住宅新聞社
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