投資のプロが語る

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第3回 投資用マンション選びには時期も重要

 投資用マンション選びは物件そのものも重要ですが、購入する「時期」も大切になってきます。経済には景気が良い時と悪い時があり、循環しています。景気が良い時が続く時もあれば悪い時が長く続くこともありますが、基本的には良い時と悪い時を繰り返しています。
 マンション投資を始める時が、景気がどういう時期なのかを見極めて上で、投資の計画を考える必要があります。
 景気上昇期には、物価上昇、地価、マンション価格の上昇、金利の上昇などが見られます。また景気上昇期にはマンションの販売も多くなる傾向にあります。景気停滞期には物価下落、地価、マンション価格の下落、金利の低下、などが見られます。
 直近の例を見てみましょう。90年のバブル期には地価、マンション価格が高騰しましたが、その上昇率はすさまじく、マンション転がしといって、買ってすぐに転売しても利益が出た時期もあったほどです。
 しかしその後バブル崩壊で不動産価格は急落。価格低迷が続きましたが、「失われた10年」と呼ばれる景気低迷期を経て、2005年ごろから地価が上昇しはじめました。 すると「ミニバブル」「バブルの再来」と呼ばれるほど価格が上昇しはじめ、「マンション価格が高すぎて買えない、売れない」状況となり、発売立地は郊外にシフトしていった時期です。
 その後は2008年のリーマンションショックでまた不動産価格が下落、しばらくデフレ状況が続いていましたが、2012年12月の安倍政権以来、景気が回復に向かっています。

景気循環の流れ

景気循環の流れ
景気 内容
1985~1990年ごろ バブル期、不動産価格急上昇
1991年~2000年 バブル崩壊~失われた10年~、不動産価格下落
2003~2007年ごろ ミニバブル
2008年~ リーマンショック、不動産価格下落
2012年~ アベノミクス 景気回復

 景気は良い時と悪い時が循環しています。不動産市場もその影響を受けますので、2014年の現在は「デフレ・不況から脱出しはじめ、今後インフレに向かうかもしれない」時期と言えるのではないでしょう。
 マンション投資の好機は「景気停滞(デフレ)の最終期」と言われています。デフレの真ん中ですとマンション価格は安いですが住宅需要も低い、逆に景気過熱期には住宅需要が多いですがマンション価格が高くなる傾向にあります。
 景気低迷期にマンションを買い、その後に景気が良くなって住宅需要が増え、マンションの資産価値が増えることが最も良いと考えられます。

今後の景気回復に期待

 安倍政権では「アベノミクス3本の矢」と言われる経済政策が効果を上げ、景気が回復に向かっている傾向にあります。地価、建築費が上昇、マンション価格も値上がりの傾向にあります。今後景気が本格的な回復軌道に乗れば、企業の動きも活発となり、就業人口の増加から住宅需要も増加することが予想されます。
 すでにマンション価格は前値比でも上昇傾向にありますが、まだ大幅な価格上昇までには至っていません。投資用マンションの価格が急上昇する前に物件を入手し、今後の経済成長を視野に入れて投資をすることが大切です。じっくり慎重に検討していたら、気が付いたらマンション価格が急上昇していた、ということも今後あり得るかもしれません。
 また景気は回復傾向にありますが、金利はまだ低水準にあります。金利は景気回復を後押しするために、低金利政策が取られていますので、景気が本格軌道に乗れば、やがて金利も上昇すると考えられます。借入を使って不動産投資をする場合、低金利は大きなメリットとなります。
 経済や不動産市場の動向から考えても、まさに今が「不動産投資の好機」と言えるのではないでしょうか。

業界歴30年!!不動産コンサルのエキスパート

野中 清志Kiyoshi Nonaka

  • 「売れる・貸せるマンション購入法」 / 週刊住宅新聞社
  • 「ワンルームマンション投資法」 / 週刊住宅新聞社
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