投資のプロが語る

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第2回 不動産投資の収益、金融商品との比較

不動産投資の収益

2000年以降、一般個人の方にも徐々に広がってきている不動産投資。

今回は、不動産投資の収益、金融商品との比較についてです。

不動産投資に期待される収益は、大きく2種類。毎月賃料のインカムゲインと売却益キャピタルゲインがあり、物件により両者のバランスは異なります。

わかりやすいのは、例えば地方と都心の比較です。

話しを単純化すると、前者は利回りが高めであることにより当初のキャッシュは多くなる傾向がありますが、売却時は大きく損失を出すことも。一方後者は、利回りが相対的に低めであるため当初手元に残るキャッシュは多くありません。ですが、将来売却することによりキャピタルゲインを得られる可能性も。

実際には、この両極端だけではなく、インカムとキャピタルのバランスによって最終的な収益が決まります。

インカムゲインとキャピタルゲイン

基本的に出口が確定しなくては、その投資がどのようなものであったかはわからないのですが、同時にもう1点大事なことは、その物件を保有し続けることができるかどうかという視点も必要だということです。

例えば地方では意外とあることなのですが、特定数社の企業で働く方の住まいとして需要がある物件。当初10年のインカムゲインを大きく見込んでいたが、景気悪化の影響等で企業撤退⇒空室急増・家賃減少という可能性もあります。体制を整えるまでの継続保有が難しく、やむなく売却ということも。

都心物件についても、継続保有の視点は持っておきましょう。仮に将来売却益を見込んでの購入であったとしても、何かのきっかけでインカムゲインが滞ったため途中で売却せざるをえなくなり、想定していたキャピタルゲインが得られないという可能性もあるからです。

裁量が自分にある投資とは

このような不動産投資の最大の特徴は、金融商品と比較して裁量が自分にある部分が多いということだと感じます。購入にあたりローンの条件(金利、期間、頭金等)や、保有中の賃貸経営戦略(空室対策等)、また減価償却、税金等を含めた「調整機能」も然り。

仮に同じ物件を運営したとしても、戦略によって収益に差が生まれますし、自身のスタンスに合わせて、様々なコントロール・調整が可能になるのです。

金融商品では、基本的にこのようなことは難しいでしょう。

不動産投資の特徴

その他、ローン活用時に団体信用生命保険があるため、「生命保険変わりに」という方や、相続・贈与対策のしやすさなどからも、不動産を活用する声は多くあります。

一方、金融商品と比較して流動性が低めであることや保有中にかかるコスト予測が難しいといったことには注意が必要です。

不動産投資の「特徴」としてはこのようなものがありますが、何を一番のメリットだと感じるかは、各々の置かれた状況によっても変わります。これは、第1回でもお話しました物件選びにおいてもそうですね。

インカムとキャピタルのバランスをどう取るのかも含め、自身が必要とするものをどう上手く取り入れられるかを考えましょう。

金融商品 不動産
リスク・リターン ハイリスクハイリターン/ローリスクローリターン ミドルリスクミドルリターン
裁量 見ているだけ 決定権が自分にある
税金対策(相続・贈与)
価格 少額から 高額
流動性
コスト 明確 予測難しいものも

人気・実績抜群!!現役FP投資家

北野 琴奈Kotona Kitano

  • 逆算で夢をかなえる人生とお金の法則
  • 47テーマで学ぶ家計の教科書
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