投資のプロが語る

- Column -

第3回 不動産購入後の実際の運営について

前回・前々回と、個人にとっての不動産投資やその特徴についてご説明をしてきました。
最終回である今回は、不動産購入後の実際の運営についてです。

「インカムゲインは中長期的に」

インカムゲインを主要な目的とした不動産投資においては、中長期的な視点が欠かせません。実際の賃貸経営は10年単位になることも珍しくないですから、目先のことだけに振り回されないことも大切です。

「管理は大きく分けて2種類」

不動産を保有し賃貸経営が始まると、日々その管理をすることになります。実際にどのようなことをしているのか、大きく2つにわけて考えてみましょう。
まずは「建物の管理」です。

・清掃
・共用灯交換
・植栽管理
・建物点検
・設備点検(貯水槽、消防設備、エレベーターなど)
・大規模修繕
など

もう一方は、実際に住んでいただく「入居者の方に関する管理」です。

・入居時・・・賃貸借契約等の手配
・入居中・・・各種問い合わせ、トラブル対応
・退去時・・・退去立ち会い・敷金精算、原状回復(リフォーム)手配、入居募集手配
など

これらをどこまで自分で行うのか、どこから外部(管理会社など)に任せるのかは、各々の状況に合わせて選択することになります。
会社員の方は基本的に、ある程度外部に委託しながら運営するスタンスが多いと思いますが、中には全て自分でやりたい!というバイタリティーのある方もいらっしゃいます。このあたりのバランスは、個人の考え方や嗜好によって変わってくると、いろいろな方を見てきて感じます。ただし外部に任せるとは言っても、少なくとも全体の流れは知っておくべきでしょう。最終的な責任はやはり、経営者ですので。
またこの他、毎月の家賃振込やローン引落の確認、1年に一度の確定申告があり、これらはご自身で数字の管理として行う方が多いと思います。

「長期賃貸経営のために留意しておくこと」

最後に、長く賃貸経営をしていく上で見落としがちなところや事前に留意しておきたい点についても主なものをいくつか挙げておきます。
・家賃設定・・・その地域により家賃の上限がある。単に広さや設備等から積み上げた数字で家賃設定をしても、その地域に合っていなければ難しい。
・修繕費・・・エアコン・給湯器等、居室内の小規模なものと、外壁塗装や防水工事等の建物に関する大規模なもの。備えとして計画的に積み立てておく必要あり。
・退去費用・・・東京の場合、賃借人・オーナー双方の負担を明確にしたいわゆる「東京ルール」に則った賃貸借契約あり。経年劣化分は基本的にオーナー負担。
・入居者募集費用・・・入居者募集に当たり賃料の1ヵ月、2ヶ月分等を広告費として仲介へ支払う手数料がある場合も。

「最後に」

これまで3回に渡り、個人が行う不動産投資についての概要をお話ししてきました。不動産投資・賃貸経営のほんの一部ではありますが、実際に始める前の何かご参考としていただけることがありましたら幸いです。
基本的な部分は最初に押さえておくべきだとはいえ、現場ではその時々に合わせた柔軟な対応も必要です。それはやはり机上では限界があり、実際の経験を積んでいくことで培われることでもあると思います。
私自身15年ほど行ってきて痛感しているのは、常に知識と実践の両輪が大切であるということで、今後も忘れずにいたいと思っています。
皆さまのご成功をお祈りしております。
ありがとうございました。

人気・実績抜群!!現役FP投資家

北野 琴奈Kotona Kitano

  • 逆算で夢をかなえる人生とお金の法則
  • 47テーマで学ぶ家計の教科書
北野 琴奈 コラム一覧