増加を続ける東京の人口とワンルームマンションの資産性【プロが教える不動産投資コラム】

マンション投資を始めるにあたってそのエリアの人口動向は非常に重要となります。人口が減少しているエリアでは住宅需要も減少し、将来の空室率も高くなる恐れがあるからです。では東京の人口動向はどのようになっているのか見てみましょう。

人口動態は「自然増減」と「社会増減」の二つの側面

人口は人が生まれたり亡くなったりする「自然減増」と、他府県から流入・流出してくる「社会減増」の二つの側面を要因として変化します。現在出生率は下がり新たな誕生数は減っていますが高齢化により高齢者人口が増え、その結果「自然増減は」減少傾向となっています。人口の移動を要因とした「社会増減」はエリアによって大きく異なる特性が見られますので、マンション投資にはこの「人口移動」がキーワードとなってきます。2020年1月の終わりに総務省から2019年の住民基本台帳に基づく人口移動報告が発表されましたので、このデータを中心に東京の人口移動の様子を見てみましょう。

東京の人口は転入超過

東京都では流入人口が流出人口より多い「転入超過」となっています。転入超過数は8万2,982人で、前年比4％の増加です。東京都の転入者数は46万6,849人、転出者は38万3,867人となりその差（転入超過人口）は8万2,982人となります。全国で転入超過となっている都道府県は東京都、神奈川県，埼玉県，千葉県，大阪府，福岡県，滋賀県及び沖縄県の８都府県のみとなっています。その中でも東京都の転入超過数は最も多く、2位の神奈川県（2万9609人）や埼玉県（２万6654人）と比べて非常に多い事が特長です。多くの都道府県の中で、東京都に非常に多くの人口が集中している事が分かります。

■転入超過の都道府県

総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」

東京都の転入超過人口は若い世代が中心

東京都への転入超過人口を年齢別に見ると、20～24歳が5万7,197人、25～29歳が2万1,470と20代の数が最も多くなっています。逆に50歳以上では転出超過となっており、全国的に高齢化が進む中、東京都では若年化が進んでいる事が分かります。20歳代はワンルームマンションに賃貸で住むケースが多く、東京都のワンルームマンションのニーズは非常に大きいと考えられます。

また0歳から9歳までの人口も転出超過となっており、幼い子供のいるファミリー世代や定年を迎えたシニア世代などは東京から転出し、20代の単身者などが東京に転入してきていると考えられます。

■ 東京都の年齢階層別転入超過数

総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」

東京圏では女性の転入超過数が多い

東京圏（東京都，神奈川県，埼玉県及び千葉県）での転入超過人口14万5576人を男女別に見てみると、男性が6万6014人で女性が8万2769人となり女性の転入超過が１万6755人も多くなっています。東京都では男性が3万5,340人、女性が4万7,642人となっており女性の方が1万2,000人以上多くなっています。それだけ女性の社会進出が増え、多くの女性が東京圏へ転入している事が分かります。このように今後のワンルームマンション経営は女性の目線で見る事が大変重要となってきます。

■ 男女別転入超過人口の推移

総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」

■ 男女別転入超過数（2019年）

総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」

東京の一極集中は続くのか

日本の人口増加や経済の上昇が続いたバブルの頃は、都心への人口集中から、地方への移転も多くなりました。首都移転計画も語られるようになり、企業や大学なども郊外へ多く進出していきました。

しかし現在のように人口減社会となると、人口は都心へ集中する傾向を強め、企業・大学なども「都心回帰」が多くなってきました。今後もこのような「東京一極集中」は続くと考えられます。東京都心部へアクセスしやすいワンルームマンションの需要はますます増加すると考えられます。好立地のワンルームマンションは限りがあり、その希少性もますます高まっています。今後も好立地のワンルームマンションの資産価値の需要は持続し、不動産の資産価値も将来的に落ちづらいと考えられます。