横浜エリアの魅力は？【プロが教える不動産投資コラム】

マンション投資の立地としては、都心や都心のターミナル駅に行きやすい立地が求められています。こうした中で、東京都以外でも横浜エリアのマンションの人気が高まっています。今回は、最近注目を集めている横浜エリアの魅力を探ってみましょう。

■神奈川県の投資用マンション発売戸数(2019年1-6月)

不動産経済研究所調べ

神奈川県の発売戸数が増加傾向に

ワンルームマンションの発売立地は都心の地価上昇を受けて、東京都心から遠隔化する傾向にあります。2019年1～6月の首都圏の新規投資用マンション発売立地を見てみると、首都圏で投資用マンションが発売された23エリアのうち、神奈川県が7エリア、3分の1近くを占めています。発売戸数を見てみると、首都圏で新規発売された投資用マンション戸数3,196戸に対して神奈川県が811戸と約25％となっています。

また物件数では横浜市が10物件、川崎市が4物件となっています。ちなみに5年前の2014年1～6月では首都圏の投資用マンション発売エリアのうち、神奈川県（川崎市・横浜市）の発売は3エリア、132戸で戸数の割合はわずか3.5％でした。この事からも大幅に増加している事がわかります。

人気の高い横浜は人口も多い

横浜は魅力の多い街で人気もあり、住宅系の大手HPサイトによる住みたい街アンケートでも1位となっています。また東京とは違った港町としての魅力があります。横浜港は1859年に開港し、160年以上の歴史のある港町です。横浜市の人口を見てみると、大都市別では東京23区に次いで第1位となっています。つまり東京都区部以外では、横浜市が日本で最も人口の多い市となります。

一般的に日本の三大都市圏と言うと、東京・大阪・名古屋と言うイメージが定着していますが、人口という観点から見ると東京・横浜・大阪と言う事になります。人口が多いという事はそれだけワンルームマンションの需要も見込めるという事が言えます。

ではワンルームマンションの入居者となる単身世帯はどれ位いるかを見て見ましょう。横浜市の資料によると、横浜市の世帯数約180万世帯に対して、単身世帯は約75万世帯、約42％が単身世帯となっています。また世帯の構成人員別に見ても単身（1人）世帯が最も多くなっています。マンション投資の立地としても適していると言えます。

横浜市「横浜市人口統計ポータルサイト・大都市推計人口」平成30年

■横浜市の単身世帯

横浜市「平成31年／令和元年(2019)　世帯人員別世帯数(住民基本台帳による)」

■横浜市の世帯数　構成人員別割合

横浜市「平成31年／令和元年(2019)　世帯人員別世帯数(住民基本台帳による)」

横浜エリアの交通と立地

横浜市には横浜駅を中心として多くの路線が運行しています。ターミナル駅も「横浜」駅や新幹線の停車駅である｢新横浜｣駅などもあります。東京へ向かう路線はJR東海道線、京浜東北線、新幹線をはじめ東急東横線、東急田園都市線など多くあります。

さらに総鉄線の都心直通計画も進行しており、2019年11月には相鉄線とJRの直通運転が開始されました。さらに2022年度には相鉄線と東急東横線・目黒線の直通運転も予定されています。また横浜駅からは京急や市営地下鉄をはじめ多くの路線が運行しており、利便性も高いエリアです。

みなとみらいエリアの再開発が進む

横浜市の湾岸エリアには「横浜みなとみらい21」地区があり、現在も再開発が続いています。この周辺は都市再生緊急整備地域にも指定されています。ランドマークタワーや観覧車などは横浜のシンボルともなっています。1983年から進められているこのプロジェクトは、進捗率も90％を超え20～21年度にも音楽ホールやホテル、事務所や研究所など10件の大型開発が竣工・開業する予定です。

みなとみらい21地区には企業が多く就業人口も多いエリアです。事業所数は約1,800社で就業者数は10万人を超え過去最多となっています。就業人口は前年比2,000人も増加しており、将来性も高いエリアと言えます。こうした事から周辺や沿線の住宅需要も多くなっています。さらに東京へも行きやすい立地であれば2重のメリットとなる訳です。

■みなとみらい２１地区2018年の来街者数、就業者数及び事業所数

横浜エリアの地価動向は

横浜エリアは地価も平均して上昇傾向にあります。2019年の基準地価によると、神奈川県の地価は平均で住宅地で0.2％、商業地で2.6％の上昇となりましたが、横浜市ではさらに上昇率が高く住宅地で1.1％、商業地では3.8％の上昇となっています。

ただし横浜市の中でも二極化が見られます。横浜市の中でも最も上昇率が高かったのは横浜駅前の地点で前年比25.3％の上昇となりました。さらにみなとみらいの地点が17.2％など、横浜駅周辺エリアの上昇が目立っています。また新横浜の地点が上昇率14.2％となるなど新横浜駅周辺の地価も上昇しています。逆に金沢区など横浜の都心から遠いエリアで、さらに駅から遠い地点では前年3.6％の下落となるなど、利便性により地価の動向は大きく異なっています。

■2019年基準地価地価変動率の推移

国土交通省「令和元年都道府県地価調査」

利便性、将来性ともに高い横浜エリアですが、その中でも立地の選定がマンション投資の成功の重要な要素となっているようです。マンション投資のエリアの一つとして検討してみてはいかがでしょうか。