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最新人口データと東京不動産投資の優位性【プロが教える不動産投資コラム】

不動産投資をする際には自分の好みや主観的な判断だけで行うには当然の事ながらリスクが伴います。客観的なデータという根拠に基づいた投資とそうでない投資とでは、先々投資に対するリターンに大きな影響を与える可能性があります。

 

今回はいくつかの人口データなどに基づきながら東京不動産投資の優位性について検証して行きたいと思います。

最も人口の多い都道府県は?

全国に47の都道府県がありますが、その中で最も人口の多い所は東京都で総人口は2020年3月1日現在で約1,395万人(東京都推計)となり全国で最も多くなっています。

 

日本の総人口は約1億2,595万人(総務省統計局2020年3月概算値)ですので、東京都はそのうち約11%を占めています。東京都の面積は日本全国のわずか0.6%しかありませんので、それだけ人口が集中しており住宅の需要も多いという事が言えます。

 

さらに将来的にも人口の増加が予測されており、国立社会保障・人口問題研究所の推計では2015年を100とする指数では2030年に102.7、2045年には100.7と予測されています。全国的に人口減少の地域が多い中、人口の増加していくエリアは不動産投資を行う中で将来性が高いと言えます。

 

■東京都の人口は?

  東京都(2020年3月1日現在) 日本(2020年3月1日現在・概算値)
人口 1,351万1,791人 1億2,595万人

 

■東京都の人口の将来推計

  人口 指標
2015年 1,351.5万人 100.0
2030年 1,388.3万人 102.7
2045年 1,360.7万人 100.7

<国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成30年推計)」>

 

東京都は人口増加率も1位

では東京都の人口増加率を全国の都道府県と比べてみましょう。総務省が4月14日に発表した人口推計(2019年10月1日現在)によると、東京都の総人口は前年と比べて0.71%の増加となり増加率も全国1位となりました。日本でも最も人口が多く、さらに人口増加率も最も多いのは東京都であるという事が分かります。

 

■都道府県別人口増加率

順位 都道府県 人口増加率
1位 東京都 0.71%
2位 沖縄県 0.39%
3位 埼玉県 0.27%
4位 神奈川県 0.24%
5位 愛知県 0.21%

<総務省統計局「人口推計(2019年(令和元年)10月1日現在)」より作成>

東京は生産労働人口比率が高く高齢化率が低い

人口が多くても、その年齢階層が不動産投資には重要となってきます。

 

人口を3階層に分けた場合に、15歳から64歳までの人口割合を見ると最も割合が高いのは東京都で65.8%となっています。全国で最も学生や労働人口が多いと言えます。最も低いのは島根県で53.4%です。次に65歳以上の高齢化率を見てみると、最も低いのは沖縄県の22.2%で、次いで東京都の23.1%となっています。最も高齢化率の高い都道府県は秋田県で37.2%です。

 

つまり東京都は15~64歳の割合が最も高く、高齢化率が少ない都市と言えます。若い労働人口や学生も多くワンルームマンションの需要も多いと言えます。

 

■15〜64歳人口の割合が多い都道府県

順位 都道府県 割合
1位 東京都 65.8%
2位 神奈川県 62.7%
3位 愛知県 61.8%
4位 埼玉県 61.3%
5位 沖縄県 60.9%
47位 島根県 53.4%

<総務省統計局「人口推計(2019年(令和元年)10月1日現在)」より作成>

 

■65歳以上の割合が少ない都道府県

順位 都道府県 割合
1位 沖縄県 22.2%
2位 東京都 23.1%
3位 愛知県 25.1%
4位 滋賀県 26.0%
5位 埼玉県 26.7%

<総務省統計局「人口推計(2019年(令和元年)10月1日現在)」より作成>

就業人口の多い東京都は他県からの通勤も多い

このように東京の人口が増加していますが、これは東京に大企業を始め多くの企業が集中しており、就業人口が多い事も要因と考えられます。このため東京都以外の他県から東京へ通勤・通学してきている方も多くなっています。

 

東京都の昼間就業者は約800万人、通学者は約167万人となっています。 東京都の昼間人口は約1,644万人で、夜間人口(在住人口)は約1,406万人ですので、その差約240万人が都外から通勤・通学している事になります。

 

また流入元の県は神奈川県・埼玉県・千葉県が多く、この3県で93.6%を占めます。この中でも特に単身者の方は時間を重視しており、職住近接の実現のために都内に移住して来るケースも多くなっています。つまりこうした潜在的な都心の住宅需要も多くある訳です。

 

■東京都の昼間・在住人口の予測

  2020年 2025年
昼間人口 1,644万3,005人 1,657万0,728人
在住人口 1,406万0,363人 1,422万5,363人
238万2,642人 234万5,365人

※2020年以降は予測値

<東京都「東京都昼間人口の予測」2020年3月>

都心3区の昼間人口比率が高い

昼間人口と夜間人口の比率が高いエリアは通勤してくる人が多いエリアとなります。東京都区部では2020年には約128.2となっていますが、都心3区(千代田・中央・港区)では491.3と非常に高くなっています。また年々減少はしますが2040年には386.1と高い水準を保っています。

 

つまり都心3区の就業人口は将来的にも多く通勤する方も多いので、都心3区のビジネス街にアクセスしやすいエリアの住宅は将来的にも需要が多く資産価値も高いという事が言えます。

 

■昼夜間人口比率の推移

  区部 都心3区
2015年 129.8 542.5
2020年 128.2 491.3
2025年 127.3 447.6
2030年 126.6 419.7
2035年 125.9 339.8
2040年 125.4 386.1

<東京都「東京都昼間人口の予測」2020年3月>

 

これから先不動産投資を考える方は短期的な目線だけではなく、長期の目線で人口動態も含め市場の動きを的確に検証する事も大切です。人口・住宅需要ともに大きい東京及び都心への利便性の高いエリアは不動産の資産価値も落ちづらく、不動産投資にも適した立地と言えるのではないでしょうか。

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