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個人だけでなく企業も賃貸経営参入の時代へ【プロが教える不動産投資コラム】

コロナ禍において不動産投資市場は大きく変貌を遂げています。

将来のための資産運用や個人年金代わりとしてサラリーマンやOLの方のマンション経営が注目されてきたしたが、実は今、大企業を始めとする多くの企業で不動産賃貸経営に関心が高まっています。

コロナ禍における収益構造の多様化を目指すために、企業によるマンション経営などの安定した収入が注目を集めているからです。

今回はこうした不動産投資の魅力と安定性について見てみましょう。

東京駅前の高層ビルに賃貸住戸が誕生?

2021年の東京五輪が終了した後も、東京では再開発が進んでいます。「東京」駅前でも大規模な再開発が多く、高さが日本一となる「トーチタワー」の建設も進んでいます。

しかしここでは今までとは少し違った状況となっています。それは、トーチタワー内に居住用の賃貸住戸が建設されるという事です。

三菱地所の発表によりますと、地上300メートルの高層階に賃貸住戸が建設され、面積は最大で400㎡、月額賃料は最高で500万円になるとの事です。

まさに天空の住戸という感じがします。利便性・眺望も素晴らしいですが、一般の方には想像もできない家賃です。借りては富裕層や場所柄、外資系の法人契約などが考えられます。

オフィスビルと賃貸棟が建設されるケースが

都心のオフィスビル建設と同時に同じ敷地内に賃貸住戸棟が建設されるケースもあり、草分けとも言える六本木のアークヒルズがその代表例です。

外資系企業の多いオフィス周辺には、外国人役員などの居住する住宅として高級賃貸の必要性も高くなっています。都心部にも居住人口が増加し、商業施設なども施設も多くなる事で生活利便性も向上する可能性もあります。

東京には五つ星ホテルが足りてないように高級賃貸住宅も同様の状況となっています。ただしオフィスビルと併設される賃貸住戸も月額賃料も50~100万円などのように高額住戸である事も多く、一般的な家賃10万円前後のワンルームマンションとは棲み分けができていると考えられます。

また最近の再開発ではオフィスビルに入居するのも企業だけでなく、非常に多様化してきており、東京駅前八重洲地区で進んでいる「東京ミッドタウン八重洲」では、オフィスビルの中になんと「小学校」も入るそうです。

大手百貨店も賃貸住宅経営に参入

新型コロナは百貨店などの経営にも大きな影響を与えています。

ある大手百貨店では遊休不動産などを賃貸マンションとして再開発を進めています。

また業界大手の三越では営業利益の約半分を不動産や金融資産で稼ぐ方向へ転換を打ち出したり、高島屋でも賃貸住宅の取り組みを強化しています。

さらにシェアハウスに参入する企業も増えてきています。百貨店大手の丸井は、東京・吉祥寺に丸井と隣接したシェアハウスを開業しています。

こうして続々と他業種からの賃貸経営が増加する事で、賃貸住宅市場もますます多様化してくると同時に、賃貸経営の収益性や安定性が広く周知されている証しとも言えます。

不動産が大きなウエイトを占めている意外な会社は

従来、大企業でも本業以外の不動産収益が大きなウエイトを占めている会社も多くあります。

新型コロナにより飲食店の酒類の需要が大幅に減少する中で、サッポロビールなどでは売上に占める不動産業による収益の割合が高まっているそうです。

また東京駅前、名古屋駅前、大阪駅前などの超一等地に土地やビルを保有する日本郵政グループは2018年に日本郵政不動産を設立しています。現在でも山手線の五反田駅近くの「旧ゆうぽうと」跡地の再開発に着手しています。

日本郵政グループは全国に優良不動産を多く所有しており、不動産による収益力を年々高めています。

安定している東京の賃貸住宅需要

こうした賃貸経営の拡大の要因の一つとして東京都の賃貸住宅市場が大きい事が理由のひとつとして挙げられます。

東京の賃貸動向について総務省の発表した令和2年(2020年)国勢調査から見てみましょう。

日本の世帯は約5495万世帯ですが、そのうち持ち家に居住している世帯は約3372万世帯で割合は61.4%です。一般の賃貸住宅(民営の借家)に居住する世帯は1633世帯で29.7%となっています。持ち家以外の世帯は他に公営の借家や給与住宅(社宅など)に入居しており、いずれも賃貸住宅需要の対象となります。

さらに東京のケースを見てみると、東京都の持ち家率は日本で最も低く46.1%となっています。つまりそれ以外の世帯は賃貸住宅などに居住している事になりますので、東京都の賃貸需要は極めて大きいと考えられます。

家賃も安定している東京圏のワンルームマンション

東京圏の賃貸需要が安定している中で特にワンルームマンションもとても根強い人気があります。その背景には賃料が安定している事がその要因と考えられます。

東京圏のワンルームマンション賃料は緩やかに上昇が続いており、2014年3月の東京圏のワンルームマンション賃料を100とする指数では、2021年3月には104.44と少しずつですが上昇しています。

また投資家から見れば賃料水準が安定している事は持続的に収益を得る事ができるという事です。

ワンルームマンションの賃料指数の推移(東京圏・平均)2014年3月=100

指数
2014年3月100.00
2017年3月101.46
2018年3月101.92
2019年3月103.12
2020年3月104.46
2021年3月104.44
<公益財団法人不動産流通推進センター「2021不動産業統計集」よりオフィス野中作成>

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