国際金融都市としての東京不動産の価値【プロが教える不動産投資コラム】

今回のコロナにより社会システムや様々な経済の分野において、過去の歴史上類例を見ない程の変革が進んでいます。また世界を取り巻く経済的な環境変化もさる事ながら、アジアにおける大きな変動の波が東京にも影響をもたらしつつあります。

世界の大きな都市の不動産の価値はこの新型コロナ渦においても高止まりしていますが、それらの大きな都市の隠れた共通点のひとつに「国際金融センター」というキーワードがあります。

東京は国際金融センター指数が上昇に

別表の通りNY、ロンドン、東京、上海、シンガポールと金融センター指数におけるランキングの高い都市はいずれも不動産の価値も高いという要素を併せ持っています。

例えばヨーロッパで最も住宅価格が高いのはロンドンのシティです。NYでは家賃が20万円以下の住宅を探すのはとても難しいと言われています。また香港においてもワンルームマンションが1億円近いというアジア有数の高額住宅のエリアと言われています。

現在中国による統制強化により香港の国際金融センターとしての地位が揺らぎ始め、そこに拠点を有する海外の企業がリスクとして捉え始めています。 アジアにおける「国際金融センター」としての指数は東京が2019年の6位から3位へと躍進しています。

国際金融センター指数ランキング

国際金融都市と不動産投資との関係は

つまりアジアにおいては東京が金融ハブの都市として、ますます存在価値を高めています。では、この国際金融都市としてのスタンスと不動産投資はどのような関係があるのでしょうか。

（1）そもそも世界を代表する金融機関やそこで働く極めて優秀な人材は基本的にはお金がある所に集まってきます。

現在の日本では「貯蓄から投資へ」というスローガンの元、政府は様々な手法を用いて、日本国民の投資を促していますが、日本国民の国民性からか個人の金融資産は1800兆円もありますが、その大半が預貯金となっています。

東京は日本でも最も人口が多く、日本全国の人口の約10分の1が集中しています。この事から資産も東京に集中しており、このような金融資産があるエリアにおいては世界の機関投資家・ファンドも集まりやすくなります。

（2）「国際金融センター」としての地位が高い都市は当然の事ながら外資系企業を呼び込む力が高く、外資系企業が多く集まる都市は5つ星ホテルを始め様々なブランドに大きな影響を与えます。

これはホテルだけではなく、当然の事ながらレジデンス、地価など様々な分野に影響を与えます。

（3）「国際金融センター」にふさわしい都市は、空港へのアクセスや交通ネットワークがさらに進化する可能性を帯びています。

現に東京都はロンドンのシティと国際金融都市としての地位向上をはかるために業務提携を結んでいます。

さらに2028年には東京駅と羽田空港の新しい鉄道ネットワークも決定しています。

今後国が東京への外資系企業の進出に対し、法人税の減税など新しい方策を打ち出し、さらに国際競争力が高まれば海外からの「グローバルシティ東京」への投資は加速する可能性を帯びています。

（4）東京都による「国際金融都市・東京」構想により今後ますます東京の再開発が加速する可能性を秘めています。近年渋谷エリアの100年に一度と言われる大規模再開発が進行中ですが、このエリアにおいてもノルウェーの政府系年金ファンドが投資をしています。 今後さらに東京の国際的な魅力が増すためにも海外のマネーを呼び込む事もとても大切です。

今後の不動産投資市場の行方は

先々のシナリオとして東京の都心エリア、更なるブランドバリューのアップに伴い東京駅を中心とした通勤可能なエリア、特に東京の東側など都心に近い割には価格がリーズナブルなエリアを中心に不動産の価値の上昇が見込まれます。

今後は例えば単身者向けの住宅においても面積も30㎡前後など少し広めでセキュリティがしっかりと整いさらに設備などのハイクオリティなスペックを有する不動産は多少家賃が高くても一定の賃貸需要が見込まれます。

有力な対象の一つとして家賃を経費で落とせる、いわゆる法人賃貸契約です。

もちろん法人賃貸契約でなくてもよいのですが、法人賃貸契約の可能性のあるマーケットに投資する事に意義があるという事です。

不動産投資は長期の投資で様々な局面がありますが、世界経済の中からどのような位置にあるのか、という事も不動産の価値を決める大きなポイントとなっています。

今後は人口減社会の中で国際的な優良企業や外国人を向かえ入れるためのビジネスの構築や住宅環境の整備が求められます。

つまり「国際金融センター」としての都市の価値はビジネス交通ネットワーク、住宅環境、税制、言語、他様々な要素がありますが、その中でも住宅は重要なキーワードとなります。 現在は新型コロナで経済が萎縮している状況ですが、新型コロナが収束すれば一気呵成に東京の不動産の価値が上昇する可能性を秘めています。