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マンション投資の着眼点について【プロが教える不動産投資コラム】

2021年は1都3県に発令された緊急事態宣言が多くの県でも宣言されつつあります。飲食店なども8時以降はテイクアウトのみになるなど、生活にも大きな影響が出ています。さてこうした状況の中でも私達の生活の中では刻一刻と時間は過ぎて行きます。

今回はこの時間の経過とともに「劣化するものとしないもの」に着眼点を置きながら不動産投資について考えてみましょう。

人間の身体は時間ともに老化していく

筆者は先日大阪の不動産会社の社長と久々にお会いした時に昔話しに花が咲きました。その方は私の昔の勤務先であった大京OBの方で、大京勤務後、独立して会社を上場させるほどの手腕を発揮した方です。

私はその社長に「社長は地位も名声も財産も素敵な家族も、欲しい全ての物を手に入れて不満などないのではないですか」とお聞きしたところ、一瞬黙り込んで、その後口から発せられた言葉が、とてもしみじみとしていました。

それは「先生、私はとにかく若さが欲しいです」という言葉です。もう60歳近い方ですがどうしても手に入らないのが「若さ」です。今流行の美容外科などを利用すれば多少は取り繕う事もできるのでしょうが、本質的に若返るというのは現代では不可能と言われています。

ところが先週報道されたニュースには驚きました。世界でも著名なハーバード大学の教授がマウスを通じてですが若返りの薬の開発に新たな可能性が発見されたという事です。これからは医療によって若返りも可能となる時代が来るのでしょうか。

古くなっても価値が上がる物がある

私たちは昨年来のコロナ渦において経済的にも精神的にもある意味疲弊した日々を送ってきた訳ですが、人間いくつになっても新しいものに触れた時は喜びを感じるものです。私も新年早々、新しい靴と新しいワイシャツと新しい財布を買いましたが、気分まで新鮮な喜びを感じました。

しかし通常、物は使用していくと消耗し、時間と共に劣化しその後は二者択一で補修するか捨てるかとなります。物としての寿命がありますが仕方のない事です。

しかしこの世の中で古くなっても価値が落ちるところか逆に上がるものもあります。

例えば年代物のワインや、数年前にもありましたがサントリーのウイスキーが数倍の値が付いたり、ヴィンテージ物のジーンズなども古くなれば生るほど価値が上がる場合があります。またクラシック音楽の好きな方にとっては誰もがあこがれるバイオリンの「ストラディバリウス」なども時間の経過と共に価値が上がってきました。

ここで言う古くなっても価値が上がるものにはある共通点がある事が分かります。これはズバリ「希少性」でなないでしょうか。

実は住宅購入においても劣化する物、劣化しない物に分ける事ができます。また資産価値が上がる条件などについても考えてみたいと思います。

住宅のスペックは経年による劣化が発生する

新築のマンションは初めて玄関ドアを開けた瞬間は、当然の事ながら室内の全ての設備機器は「新品」となっています。例えばトイレ・浴室・洗面所・キッチン・冷暖房・壁も床も全てが新しいという状況は正に短い時間でしか味わえないものです。

やがて設備は経年により劣化していきますが、修理したり補修したり交換したりなど様々な対応策があります。最近では投資系不動産の中でも「設備保証」付きで設備の交換費用などを初回限定で負担してくれるシステムもあるようです。

またマンションでは建物の共用部分、例えばエントランスホール、エレベーター、電気・給排水設備なども当然劣化していきます。これらは長期修繕計画に伴い定期的な修繕・メンテナンスによりその機能を維持する事になります。

このように住宅投資においては建物設備は劣化していきますが、建物のいわゆる管理能力によりマンションの寿命も変化していく訳です。

不動産投資で劣化しない物は

ではここからは、少し違う視点から述べて見たいと思います。

物も住宅も経年変化により劣化する事はすでに述べましたが、不動産において「劣化しない物」も存在します。それは何かと言うと、ズバリ「「時間」です。

例えばAというマンションは新宿駅から電車で5分、最寄りの駅から徒歩3分という時間は10年経過しても20年経過しても基本的には変化はありません。つまりよほどの事がない限り「時間は劣化しない」という事です。逆に電車のスピードアップなどで時間が「優化」する事はあります。ではよほどの事とはどういう事でしょうか。

近年では地方都市においては急速な高齢化及び人口減によりJRを含め鉄道路線の維持が難しい局面を迎えています。その延長線上においては鉄道路線の廃線、つまり駅の消滅が実際に起こっているという事です。このような状況になると、「立地」によってはまさに極めて例外的ではりますが、時間は「劣化」する可能性もあるという事です。

大都市圏においてはこのような事はあまり起こりませんが、地方都市の不動産投資についてはこのような観点からも注意が求められます。

一般的にワンルームマンションなどを借りて入居する方は日当たり、眺望や階数などではなく駅からの距離など「時間」にプライオリティを置いて選択する方が圧倒的に多い訳です。

このコロナ渦においてファミリー向け住宅においては郊外へ移住する方も増えつつありますが単身者の方にとっては、やはり都心に近い駅に近いという魅力的な価値観は維持されていると考えられます。

時間とともに優化する街を選ぶ事が重要

将来性の高いエリアはその街自体の魅力も再開発などによりさらに高まる傾向があります。こうしたエリアにある不動産は時間の経過により価値が出るとうい事です。

特に大規模商業施設などが建設されると街のブランドイメージも向上し、その駅だけではなく沿線そのものの魅力も上昇します。

その場合、建物自体が劣化しても駅周辺の利便性、ブランドイメージなどが優化し総合的にその不動産の劣化を補って余りある魅力が醸成されて、そのマンションの魅力が維持される訳です。 建物の再生、設備の原状回復などは日進月歩により急速に今後も進化していきます。今後は「劣化しない所」に重点を置いて投資をする目線が極めて大切な時代になると確信します。

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