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2022年以降も進む東京再開発と不動産投資【プロが教える不動産投資コラム】

この2年間新型コロナが猛威を振るい日本経済は大きなダメージを受けてきましたが、ここに来て不思議な程早いスピードで感染者数が減少しています。しかし一部の地域でリバウンドの兆しを見せており、緊急事態宣言は解除されましたが依然警戒が必要とされています。

近年においては五輪開催決定以降、日本の主要都市における新線開発や再開発が加速し、不動産の価値を大きく押し上げてきました。

2022年以降も全国の主要都市はもとより特に東京においては民間活力を伴う都市づくりがますます進められていきます。不動産投資は「先々の都市の進化に対する先行投資」とも言えますので、その動向は極めて重要となります。

国際化が進む東京駅周辺エリア

都心部においては「大手町・丸の内・有楽町」と言った都心型の再開発が加速しています。特に東京都は「大手町-日本橋-兜町」地区の一帯において国家戦略特区制度を利用し世界から資金・人材・企業等を誘致するなど「国際金融都市・東京」を目指しています。

その背景には東京都における個人金融資産・法人によるところの莫大な金融資産に大きな可能性を秘めているからです。海外の金融機関やファンドが東京都区内に投資しやすいシステムや様々な分野でその力を発揮する拠点となります。ロンドンのシティなどの国際金融都市周辺は不動産の価値が極めて高く、そこに連動して周辺の不動産の価値も上昇しています。

また大手町においては「連鎖型都市再生プロジェクト」として再開発が加速しています。東京駅前には日本一の高さとなる「トーチタワー」の建設や、日本橋エリアでは「首都高速の地下化」に伴う大規模再開発なども予定され今後一層の発展が期待できるエリアです。また東京駅前の八重洲地区でも大手不動産会社による大型の再開発が進行中です。

虎ノ門~東京タワーエリア

「虎ノ門ヒルズ」駅が2020年に開業し周辺には多くの高層ビルが建ち並んでいます。東京都心において新駅が誕生するケースは極めて希であり、将来性の高いエリアであると言えます。今後は2023年には「虎ノ門ヒルズ ステーションタワー」が開業予定です。

さらに周辺では「虎ノ門・麻布台プロジェクト」も進行しており高さ330メートルの高層ビルが建設される予定で、プロジェクト全体の就業人口は約2万人と予測されます。六本木ヒルズに近い六本木5丁目でも極めて規模の大きい再開発が検討されています。

また「東京タワー地区再開発」も検討されており2030年頃の開業を予定しています。 このように港区のオフィス街が大きく変貌し就業人口の増加やインバウンドへの期待も高まります。

品川エリア

山手線の「品川・田町」駅周辺は都市再生緊急整備地域やアジアヘッドクォーターなどに指定された、まさしく国際ビジネスの拠点を目指すエリアとも言えます。

2003年に「品川」駅が東海道新幹線の停車駅となって以来、港南口には大手企業や海外からは5つ星ホテルなどの進出もあり品川港南口のブランドバリューを一機に押上げました。

2020年に誕生した新駅「高輪ゲートウェイ」駅周辺においては大規模な再開発が進んでいます。「品川」駅に2027年には「リニア中央新幹線」が開通予定で、その経済効果は大いに期待されています。品川駅から地下鉄の延伸も検討されています。

このような都心エリアは外国人居住者が多く、国際交流の拠点となる訳です。

羽田空港アクセス線

都心と羽田空港を結ぶJR「羽田空港アクセス線」計画が注目されています。

羽田空港は日本一発着の多い空港であり、今後新型コロナ収束後は羽田空港の重要性もますます高まってくると考えられます。「羽田空港アクセス線」は2028年の開業を予定しており、羽田空港から新宿駅方面、東京駅方面、新木場駅方面などへ直通の路線です。東京主要部の利便性が大きく向上すると考えられます。

渋谷エリア

渋谷エリアは100年に一度と言われる再開発が進行しており街が大きく変貌しています。

「渋谷」駅上には渋谷エリアで最も高層なビルである「渋谷スクランブルスクエア東棟」が2019年に完成しています。

駅周辺だけでなく桜丘エリアの再開発も進行し2023年の完成予定です。

さらに「渋谷スクランブルスクエア 中央・西棟」が2027年に完成予定です。山手線を運休して工事が行われた「渋谷駅改良工事」も順次進行しており、2027年に完了する予定です。 渋谷では多くのプロジェクトの完成する2027年は、ちょうど品川~名古屋間にリニア中央新幹線が開業する予定の時期と重なっており、完成に向けて期待がさらに高まっていきます。

新宿エリア

日本一の乗降客数を誇る「新宿」駅においても多くの再開発が期待されます。

駅の東西には都庁を上回る高さ260メートルを超えるツインタワーを建設する計画や、西武新宿駅周辺の再開発計画などがあり周辺の発展も期待されます。

新宿駅は多くの路線が乗り入れている関係で駅が広く複雑になっています。東京都の発表した新宿駅の新たな整備事業計画によると、東西の駅前広場を整備し東西を結ぶ歩行者デッキを線路上に建設し2047年の完了を目指し、今後26年渡って工事が続くそうです。

池袋エリア

三大副都心の一つである「池袋」駅がビジネス街の拠点として進化しています。

池袋駅周辺においては東口には住友不動産の30階建てのビルを計画し2025年度以降の完成予定です。西口側では三菱地所、東武鉄道などが複数の高層ビルの建設を計画しているなど従来の池袋のイメージにさらにビジネス街としての色彩もますます帯びてきます。

また周辺には大学も多いですが2023年には東京国際大学の開校も予定され、キャンパスゾーンとビジネスゾーンの交わるエリアと言えます。

今年の8月には東京五輪が開催され、閉会は東京の不動産価格が調整局面に入るのではないかという憶測もありましたが、東京都心及び都区内の住宅価格は下がる気配はなく、賃料も高水準で推移しています。

ここからさらに再開発が加速していけば、東京都心はもとより都区部及び周辺部などの不動産需要はさらに高まる可能もあります。

但し不動産投資をする際には立地、将来性のみならず、街のポテンシャル、建物の共用部分、内部のスペック、管理など総合的に見る視点が極めて重要です。

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