人口動態から見る東京の不動産投資の優位性【プロが教える不動産投資コラム】

今回は総務省から発表された最新の国勢調査の「人口等基本集計」等を参考に今後の不動産投資について述べてみたいと思います。

人口が増加した都道府県は？

一般的に人口が増加していくエリアは賃貸・持ち家を含めて住宅需要は高まる傾向にあります。不動産投資の条件としても重要な指標となります。

日本全体での人口は減少傾向にあり、2020年10月1日現在の総人口は1億2614万6千人と、前回調査よりも94万9千人減少しています。

こうした状況下においても人口が増加している都道府県が存在します。これは全国47都道府県の中でわずか8都県となりました。

さらにその中でも前回調査よりも人口増加幅が拡大しているのが1都4県で、東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県、福岡県となりました。 また東京区部だけを見ると、2015年から2020年の間に人口が約46万人も増加しています。東京は新線・再開発等の効果もあり就業人口が増加している事もその要因と考えられます。

2020年国勢調査における人口動態と前回調査との比較

前回調査との比較	都道府県名
人口増加幅が拡大	埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、福岡県
人口増加幅が縮小	愛知県、滋賀県、沖縄県

新型コロナによる東京都の転入超過人口への影響は？

今回の新型コロナにより新しい働き方としてテレワークが社会に浸透し、東京からの人口流出が様々なメディアで報道されています。

しかし2021年1月から10月までの累計を改めて調べてみると約28,600人の転入超過となっています。実は2020年も転入超過でありました。コロナ禍においても東京における人口の「吸引力」は衰えていない事が示されています。

人口密度が最も多い都道府県は？

日本の人口密度は平均で1㎢当たり約338人となっています。これに対して最も人口密度が高い都道府県は東京都で約6402人／㎢と全国平均の実に18.9倍となっています。次に大阪府（約4,638人／㎢）、神奈川県（約3,823人／㎢）と続きます。またこうしたエリアでも都心部に近づく程さらに人口密度が高くなる傾向にあります。

では人口密度が最も低いのはどこでしょうか。これは皆さん想像がつくと思いますが、北海道で約66人／㎢となっています。北海道は面積も広く、広大な大地や山岳地帯にはあまり人の住んでいない地域も多くあります。しかし札幌、函館などの都市部は人口も多く、そうした周辺との差も大きいと言えます。つまりエリアによっても人口の集中する場所がある訳です。

人口密度の高い都道府県は？

順位	都道府県	人口密度
1位	東京都	6,402.6人／㎢
2位	大阪府	4,638.4人／㎢
3位	神奈川県	3,823.2人／㎢

人口密度の低い都道府県は？

順位	都道府県	人口密度
1位	北海道	66.6人／㎢
2位	岩手県	79.2人／㎢
3位	秋田県	82.4人／㎢

1世帯当たりの人員が少ない都道府県は？

ワンルームマンション投資をする上で、単身世帯が多いエリア程賃貸需要が多くなり安定した不動産経営が可能となります。こうした世帯人数の指標となるのが、1世帯当たりの人員です。

1世帯の人員構成は大正時代には約5人、昭和40年頃には約4人程度でした。人気漫画であるサザエさんも7人家族で、当時の世相を反映していました。

近年では核家族化が進み、さらに単身世帯化の割合も高まりつつあります。全国的に世帯人員を見ると「1人世帯」が最も多く一般世帯の約38％となっています。さらに1人世帯は増加しており、今後もワンルームマンションの需要が底堅いと言えます。

都道府県別見ると、最も世帯人員が少ないは東京都で1.92人、次いで北海道（2.04人）、大阪府（2.10人）などとなっています。ちなみに一世帯当たりの人員が最も多い県は山形県で2.61人です。

東京の1世帯当たり人員は2015年の1.99人から減少しており、世帯人数の減少が進んでいます。また神奈川県は2.15人、埼玉県2.28人、千葉県2.23人となっており、東京首都圏の世帯人員が全体的に低い事が分かります。

世帯人数の少ない都道府県は？

順位	都道府県	人口密度
1位	東京都	1.92人
2位	北海道	2.04人
3位	大阪府	2.10人

生産年齢（15～65歳）の割合の最も多い都道府県は？

国勢調査では年齢を3区分し15歳未満、15～64歳、65歳以上の3区分の集計をしています。このうち15～64歳の割合が最も多いのが東京都で66.1％となっています。ついで神奈川県が62.7％です。埼玉県（61.1％）、千葉県（60.7％）なども60％を超えています。この事から若い世代を始め就業年齢の世代が多く東京を始め首都圏などに集まっている傾向にある事が分かります。

つまり東京を始め首都圏は就業人口が多いほか、労働力が多く経済的にも強いポテンシャルを有していると言えます。

15～65歳の割合が最も多い都道府県は？

順位	都道府県	割合
1位	東京都	66.1%
2位	神奈川県	62.7%
3位	愛知県	61.7%

以上のように、東京は人口の面からみても不動産投資の立地として適していると考えられます。今後も発展が期待され人口が多く集まる東京の不動産の資産価値は安定していくと言えるのではないでしょうか。これからの不動産投資の参考にして頂ければ幸いです。